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Erleichterungen für Steckersolargeräte und virtuelle Wohnungseigentümer-versammlungen kommen

Erleichterungen für Steckersolargeräte und virtuelle Wohnungseigentümer-versammlungen kommen

Sep. 2023 – Den bereits Ende Mai vorgelegten Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium zur Anpassung des Wohnungseigentumsrechts hat das Kabinett nun verabschiedet. Damit soll es einfacher werden, Balkonkraftwerke zu installieren und virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen durchzuführen.

Konkret sollen folgende Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorgenommen werden:

  • Steckersolargeräte werden privilegierte bauliche Maßnahmen: Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer und Mieterinnen und Mieter erhalten grundsätzlich einen Anspruch darauf haben, dass ihnen die Installation von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. dem Vermieter oder der Vermieterin gestattet wird. Hinsichtlich des „Wies“ der Installation haben die anderen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer ein Mitspracherecht.
  • Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer sollen künftig mit einer Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass die Versammlungen ausschließlich online stattfinden können. Damit wird eine sogenannte Mehrheitsbeschlusskompetenz für die Durchführung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen geschaffen. Ein entsprechender Beschluss soll nach dem Gesetzentwurf längstens einen Zeitraum von drei Jahren vorsehen können. Virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen müssen hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit Präsenzversammlungen vergleichbar sein.
  • Die Übertragbarkeit von beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten soll erleichtert werden, soweit es um Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien geht. Diese Neuerung hat insbesondere für die Errichtung von Windkraft- und Photovoltaikanlagen praktische Bedeutung. Hier spielen beschränkte persönliche Dienstbarkeiten bereits heute eine wichtige Rolle.

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Kommunale Wärmeplanung: Auch kleine Gemeinden müssen liefern

Kommunale Wärmeplanung: Auch kleine Gemeinden müssen liefern

Aug. 2023 – Das Bundesbauministerium und das Bundeswirtschaftsministerium haben den überarbeiteten zweiten Referentenentwurf für ein Wärmeplanungsgesetz (WPG) vorgelegt. Darin werden nun auch Gemeinden bis 10.000 Einwohner zur kommunalen Wärmeplanung verpflichtet, allerdings nach einem vereinfachten Verfahren.

In den überarbeiteten Gesetzentwurf zur Wärmeplanung sind die Beschlüsse zur GEG-Novelle, die Empfehlungen des Bundestagsausschusses für Klimaschutz und Energie, ein Antrag der Koalitionsfraktionen und die Ergebnisse der Länder- und Verbändeanhörung eingegangen. Daraus ergeben sich umfangreiche Änderungen gegenüber der ersten Fassung.

Was gilt für welche Kommune?

Die Wärmeplanung wird in ganz Deutschland flächendeckend eingeführt, auch für die Gebiete kleiner Gemeinden bis 10.000 Einwohner. Dort müssen die Pläne allerdings erst bis zum 30. Juni 2028 vorliegen, nach einem vereinfachten Verfahren. Die Länder können aber entscheiden, ob kleinere Kommunen nach dem sogenannten Konvoi-Verfahren zusammenarbeiten und gemeinsame Wärmepläne entwickeln. In Gemeindegebieten mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen die Kommunen bis 30. Juni 2026 Wärmepläne erstellen. Vorgesehen ist nun auch die Möglichkeit einer Vorprüfung. Ohne umfassende Bestands- und Potenzialanalyse können Teilgebiete identifiziert werden, für die es sehr wahrscheinlich ist, dass die Wärmeversorgung nicht über ein Wärmenetz oder ein Wasserstoffnetz erfolgen kann.

Grundsätzlich bleibt die Wärmeplanung ein informelles, strategisches Instrument. Die Konzepte haben damit keine rechtliche Außenwirkung. Kommunen können mittels einer formalen Entscheidung – etwa durch eine Satzung, einen Verwaltungsakt oder eine Rechtsverordnung – Wärmenetzgebiete oder Wasserstoffnetzgebiete verbindlich ausweisen.

Klimapolitische Ziele bleiben gleich

Das klimapolitische Ziel soll dabei unverändert gelten: Bis 31. Dezember 2044 muss die Wärmeversorgung flächendeckend klimaneutral sein. Bestehende Wärmenetze müssen bis zum Jahr 2030 zu mindestens 30 Prozent und bis zum Jahr 2040 zu mindestens 80 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme oder einer Kombination hieraus betrieben werden. Von diesen Zwischenzielen dürfen Wärmenetzbetreiber abweichen, solange ihr Zeitplan eine vollständige Dekarbonisierung bis 2045 vorsieht.

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Zertifizierte Verwalter: Verordnungsentwurf liegt vor

Zertifizierte Verwalter: Verordnungsentwurf liegt vor

Im Zuge der Reform des Wohnungseigentumsgesetze können Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 bzw. Juni 2024 den Nachweis einer Zertifizierung vom WEG-Verwalter verlangen. Das Bundesjustizministerium rechnet nach aktuellen Schätzungen mit 28.500 Angestellten von Immobilienverwaltungen, die sich einer entsprechenden Prüfung unterziehen müssen. Nun liegt ein Verordnungsentwurf über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz vor.

Der VDIV Deutschland hat sich über Jahre mit Nachdruck für eine entsprechende Basisqualifikation eingesetzt – schließlich geht es hier um die treuhänderische Verwaltung von über zehn Millionen Eigentumswohnungen, die in der Regel elementarer Bestandteil der privaten Altersvorsorge sind. Für die gesamte Branche ist die Zertifizierung ein wichtiges Werkzeug, das in der Öffentlichkeit aufgrund von Einzelfällen kritisch geprägte Bild des Verwalters zu wandeln und so zur Stärkung des Berufsbildes beizutragen.

Mit der im Dezember 2020 in Kraft getreten Reform ist die Zertifizierung zwar keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO: Verwalter können somit ihre Tätigkeit auch ab Dezember 2022 grundsätzlich ohne Sachkundenachweis oder Zertifizierung aufnehmen und dieser nachgehen. Doch die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters oder einer gleichgestellten Person wird nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Für die Prüfung ist eine bundeseinheitliche Regelung angedacht. Zuständig für die Abnahme sind die Industrie- und Handelskammern (IHK). Die Prüfung besteht aus einem mindestens 90-minütigen schriftlichen und einem mindestens 15-minütigen mündlichen Teil. Die Prüfungsthemen reichen von immobilienwirtschaftlichem Basiswissen über rechtliche Grundlagen wie Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht bis hin zu kaufmännischen und technischen Voraussetzungen. Die Prüfungsgegenstände orientieren sich an den Sachgebieten, die auch Gegenstand der Weiterbildungspflicht für Verwalter nach § 34c Abs. 2a der GewO und in Anlage 1 zur Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt sind. Von dieser Zertifizierungspflicht sind Verwalter ausgenommen, die über eine abgeschlossene Berufsausbildung zu Immobilienkaufleuten oder zu Kaufleuten in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft verfügen oder aber auch einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt absolviert haben. Gleiches gilt für Verwalter mit Befähigung zum Richteramt.

Quelle: vdiv-bw Beiratsnewsletter 2021-2

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Erstes Grundsatzurteil zum WEMoG: BGH rettet Prozessführungsbefugnis des Einzelklägers in Altverfahren!

Erstes Grundsatzurteil zum WEMoG: BGH rettet Prozessführungsbefugnis des Einzelklägers in Altverfahren!

Dieses Urteil wurde mit Spannung erwartet. Wollte der Gesetzgeber mit Inkrafttreten des neuen WEG am 1.12.2020 (WEMoG) dem Einzelkläger seine nach altem Recht bestehende Prozessführungsbefugnis wirklich einfach so „weggrätschen“? Oder würde dies über das Ziel hinausschießen? Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht eine planwidrige Gesetzeslücke im Übergangsrecht und schließt sie mit einer Analogie zugunsten des Klägers. Dieser kann und darf zu Ende prozessieren, solange die Gemeinschaft weiterhin die Füße stillhält.

Mit Urteil vom 7.5.2021 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 299/19 hat der BGH entschieden, dass in bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte (hier: Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB) geltend macht, in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG nF (neue Fassung) fortbesteht, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (z. B. Verwalter) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft zur Kenntnis gebracht wird. Bislang liegt nur die Mitteilung der Pressestelle des BGH vor. Schon darin finden sich interessante Ausführungen mit hoher Praxisrelevanz. Die vollständige Urteilsbegründung wird in den kommenden Wochen folgen und möglicherweise Gegenstand eines weiteren Beitrags sein.


Der Fall
Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke in Baden-Württemberg. Das eine Grundstück steht im Eigentum des Klägers und einer weiteren Person, die zusammen eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden. Ihr Grundstück grenzt in dem Bereich des Gartens, an welchem dem weiteren Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, unmittelbar an das Grundstück der Beklagten. 2011 pflanzten die Beklagten auf ihrem Grundstück entlang dieser Grenze vier Zypressen mit einem Grenzabstand von unter vier Metern. Der Kläger verlangt deren Beseitigung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 16 Abs. 1 Nr. 4 Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg (NRG BW), hilfsweise den Rückschnitt der Bäume auf eine Höhe von maximal 3,5 Metern.

Das Amtsgericht Mannheim hat der Klage im März 2019 im Hauptantrag stattgegeben. Das Landgericht Mannheim hat die Berufung der Beklagten mit Urteil vom 22.11.2019 zurückgewiesen. Mit der Revision möchten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. Sie berufen sich darauf, dass der Kläger seine Prozessführungsbefugnis am 1.12.2020 „über Nacht“ nachträglich verloren habe, weil die Ausübungsbefugnis für Abwehransprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum seitdem allein und ausschließlich der Gemeinschaft zugeordnet sei, nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern


Die Entscheidung
Der BGH bestätigt die Vorinstanzen. Der Kläger als einer der beiden Wohnungseigentümer der Zweiergemeinschaft sei weiterhin prozessführungsbefugt, da ein entgegenstehender Wille der Gemeinschaft nicht belegt sei. Zu Recht habe daher das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Beseitigung der Zypressen bejaht, den dieser allein und ohne Beschluss der Gemeinschaft oder individuelle Zustimmung des zweiten Wohnungseigentümers (und Sondernutzungsberechtigten an der Gartenfläche) geltend machen durfte.

Der Fall sei nach der Überleitungsvorschrift des § 48 Abs. 5 WEG zu beurteilen, der indessen für die vorliegende Fallkonstellation eine planwidrige, vom Gesetzgeber also nicht gesehene, Regelungslücke aufweise. Gemäß § 48 Abs. 5 WEG seien für die bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren die Vorschriften des dritten Teils des WEG, also des Verfahrensrechts (§§ 43 ff. WEG), in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden. Hierzu heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Änderungen des Verfahrensrechts im WEMoG anhängige Gerichtsverfahren unberührt lassen sollen mit der Folge, dass Altverfahren, die am 1.12.2020 bereits bei Gericht anhängig sind, nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften (§§ 43 ff. WEG aF) zu Ende zu führen seien (Bundestags-Drucksache 19/8791, Seite 86 noch zu § 48 Abs. 4 WEG-Entwurf, jetzt Abs. 5).

Die Regelungslücke ergäbe sich offenbar daraus, dass der neue § 9a Abs. 2 WEG, der die Ausübungsbefugnis jetzt der Gemeinschaft zuordnet, nicht zum Verfahrensrecht gehört, sondern in den materiellen Vorschriften des ersten Teils (§§ 1-30 WEG) zu finden ist. Diese Regelungslücke hätte der Gesetzgeber, hätte er sie erkannt, mit einer Regelung geschlossen, die sich – so der BGH – an der Vorschrift des § 48 Abs. 5 WEG orientiert, zugleich aber auch den verfahrensrechtlichen Charakter von § 9a Abs. 2 WEG einbezogen hätte, was im Ergebnis dazu führen müsse, dass die Prozessführungsbefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht schon durch das bloße Inkrafttreten der Neuregelung entfallen dürfe. Der Gesetzgeber könne nicht gewollt haben, dass ein Gerichtsverfahren, selbst wenn es – wie im vorliegenden Fall – schon seit Jahren anhängig und über mehrere Instanzen geführt worden sei, für beide Parteien gänzlich nutzlos würde und im Ergebnis nur erheblichen Aufwand und Kosten verursacht hätte.

Die Gemeinschaft habe die gerichtliche Rechtsverfolgung vor dem 1.12.2020 nicht durch einen Beschluss an sich gezogen. Daher müsse nunmehr davon ausgegangen werden, dass sie sich weiterhin nicht in den für sie fremden Prozess eines Wohnungseigentümers einmischen wolle. Solange dem Gericht ein entgegenstehender Wille der Gemeinschaft aber nicht zur Kenntnis gebracht werde, bestehe daher für ein Altverfahren die individuelle Prozessführungsbefugnis des Wohnungseigentümers fort. Ein solcher entgegenstehender Wille der Gemeinschaft müsse dem Gericht laut BGH in Gestalt einer schriftlichen Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs (z. B. Verwalter) zur Kenntnis gebracht werden.


Fazit für Wohnungseigentümer
Will die Gemeinschaft einen laufenden Störungsabwehrprozess, z. B. auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen oder sonst störenden Nutzung oder auf Beseitigung/Rückbau einer baulichen Veränderung, übernehmen, entspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, den bislang prozessierenden Kläger von den ihm entstandenen Prozesskosten freizustellen. In Betracht kommt auch, ihn dazu zu ermächtigen, seinen Prozess in gewillkürter Prozessstandschaft zu Ende zu führen. Grundsätzlich wird es auf beiden Seiten (Kläger und Gemeinschaft) hierfür berechtigte Interessen geben.

Will der klagende Wohnungseigentümer sich seine Prozessführungsbefugnis nicht nehmen lassen, wird er ihm nachteilige Beschlüsse gegebenenfalls mit der Anfechtungsklage und im einstweiligen Rechtsschutz bekämpfen müssen. Es kann im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, einem auf der Siegerstraße befindlichen Kläger nach Jahren den Prozess kurz vor dem Ziel zu vermasseln. Unter Umständen ist das Ermessen der Mehrheit dahin reduziert, die Prozessführung des Klägers zu genehmigen.


Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Hätte der Kläger seine Klage nach dem 30.11.2020 bei Gericht eingereicht, wäre sie unzulässig. Wohnungseigentümern fehlt in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum und dessen Schutz vor Störungen die Prozessführungsbefugnis. Die Ausübungsbefugnis liegt bei der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2 WEG). Will der Einzelne klagen, muss er sich seitens der Gemeinschaft die Prozessführungsbefugnis zuweisen lassen, also durch einen Mehrheitsbeschluss.

Geht es nicht um Störungen seitens eines Nachbarn oder sonstigen Dritten, sondern um Beeinträchtigungen durch Miteigentümer innerhalb der Gemeinschaft, sind individuelle Klagen dann zulässig, wenn sich der Abwehranspruch nicht ausschließlich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, sondern zumindest auch aus dem Sondereigentum ergibt, wie z.B. bei Trittschallbeeinträchtigungen oder Geruchsemissionen in den eigenen vier Wänden (Sondereigentum). Hier ist und bleibt der Sondereigentümer Rechtsinhaber und als solcher allein zur außergerichtlichen und gerichtlichen Rechtsverfolgung berechtigt, ohne dass die Gemeinschaft ihm dies streitig machen kann. Entsprechende Versuche durch Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die Verwaltungshoheit des Sondereigentümers über sein Sondereigentum ist insoweit mehrheitsfest. Andererseits ist es denkbar, dass der Sondereigentümer die Gemeinschaft zur Prozessführung ermächtigt, etwa dann, wenn zusätzlich Ansprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum zu verfolgen sind, die der gesetzlichen Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft unterliegen.

Quelle: vdiv-bw Beiratsnewsletter 2021-2

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Klimageräte gehören nicht zu den durch das WEMoG privilegierten baulichen Veränderungen

Klimageräte gehören nicht zu den durch das WEMoG privilegierten baulichen Veränderungen

Endlich ist der Sommer da, die heißen Monate beginnen. Doch wo Sonne ist, ist nicht immer Schatten. Sonneneinstrahlung kann Wohnungen, aber auch gewerbliche Einheiten unerträglich aufheizen. In einem aktuell entschiedenen Fall aus der Rhein-Main-Gegend hatte ein Wohnungseigentümer darauf geklagt, dass ihm die Installation eines Split-Klimagerätes gestattet wird. Die Klage scheiterte.

Mit Beschluss vom 20.4.2021 zum gerichtlichen Aktenzeichen 2-13 S 133/20 wies das Landgericht Frankfurt/Main die Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Friedberg (Hessen) zurück, weil das Rechtsmittel nach einhelliger Ansicht der Kammer keine Aussicht auf Erfolg und keine grundsätzliche Bedeutung hatte. Die Entscheidung ist gespickt mit zahlreichen Aussagen zum Wohnungseigentumsgesetz in seiner seit dem 1.12.2020 geltenden Neufassung (WEMoG).

Der Fall:
Die Parteien der Beschlussklage sind die beiden einzigen Eigentümer einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese wurde 1983 gegründet und besteht aus Reihenhäusern, wobei jedes Reihenhaus eine eigene Untergemeinschaft bildet. Die Wohneinheit der Kläger besteht unter anderem aus dem Dachgeschoss. Die Kläger beabsichtigen, auf dem Dach eine Klimaanlage anzubringen, und zwar das Außengerät eines aus Innen- und Außenteilen bestehenden Split-Klimasystems. Zur Verbindung des Außenteils mit dem Innenteil ist die Durchbohrung des im gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Daches erforderlich. Die Kläger klagen auf Feststellung, dass dazu die Zustimmung der Beklagten entbehrlich ist. Hilfsweise beantragen sie Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung, was gerichtlich als Beschlussersetzungsklage gewertet wird. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen über die Zulässigkeit der Vornahme baulicher Veränderungen scheint es in der Gemeinschaftsordnung nicht zu geben, denn in der gerichtlichen Entscheidung findet sich dazu nichts.

Die Entscheidung:
Die Klage scheiterte in beiden Instanzen. Der Hauptantrag sei bereits deshalb chancenlos, weil nach neuem Recht gemäß § 20 WEG jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zwingend einer Beschlussfassung durch die Eigentümer bedürfe, selbst wenn niemand über das gesetzlich zulässige Maß hinaus beeinträchtigt werde. Der Hilfsantrag, den das Gericht demgemäß als Beschlussersetzungsklage deutet, sei unbegründet, weil die Kläger keinen Anspruch auf das Klimagerät und infolgedessen auch nicht auf eine diese legitimierende Beschlussfassung hätten. Einen Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderungen kenne das WEMoG nur für die vier in § 20 Abs. 2 WEG aufgelisteten privilegierten baulichen Veränderungen. Klimageräte gehörten nicht dazu. Selbst wenn zum neuen Recht schon jetzt diskutiert werde, ob man die Vorschrift hier und dort etwas weiter auslegen müsse (z. B. zukünftige technische Fortentwicklungen, mediale Versorgung aus verfassungsrechtlichen Gründen), fielen Klimageräte auch bei einer unterstellten Zunahme von Hitzelagen im Rhein-Main-Gebiet nicht hierunter. Schon 1983 habe es heiße Sommer gegeben. Dies sei den Klägern bei Erwerb bewusst gewesen, ebenfalls die Tatsache, dass das Dach ungedämmt ist und sich bei hoher oder langer Sonneneinstrahlung stark erhitze.

Fehle es an einer privilegierten baulichen Veränderung und einer Mehrheit, die für die bauliche Veränderung stimmt, schaue der bauwillige Eigentümer nach dem Willen des neuen Gesetzes in die Röhre, wenn – wie hier – die bauliche Maßnahme Beeinträchtigungen mit sich bringe, die über das gesetzlich zulässige Maß hinaus gingen. Dies lasse sich § 20 Abs. 3 WEG entnehmen, der insoweit – was also die Schwelle der Beeinträchtigung betreffe – in seiner Strenge an die frühere Gesetzeslage (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG aF) anknüpfe. Das Landgericht sieht zwei Beeinträchtigungen, erstens das Durchbohren des Daches, zweitens die von außen sichtbare Veränderung des optischen Erscheinungsbildes durch Außengerät und Trittstufe davor.

 

Fazit für Wohnungseigentümer:
Wohnungseigentümer, die für sich individuelle bauliche Veränderungen am Sondereigentum oder am gemeinschaftlichen Eigentum beabsichtigen, sollten dies vor Baubeginn anzeigen und die erforderliche Beschlussfassung herbeiführen. Der Beschluss bindet auch Sondernachfolger, kann also künftigen Streit vermeiden. Für bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum gilt § 20 WEG. Für bauliche Veränderungen des Sondereigentums gilt § 20 WEG gemäß § 13 Abs. 2 WEG mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Eine Beschlussersetzungsklage ist erst zulässig, nachdem die Eigentümerversammlung mit dem Baubegehren vergeblich vorbefasst wurde. Ausnahmen sind anerkannt, beispielsweise eine schon vorher ausdrücklich erklärte Ablehnung bei eindeutiger Stimmenlage. In einer Zweiergemeinschaft etwa erscheint es als reine Förmelei, die Versammlung abstimmen zu lassen, wenn der andere Eigentümer bereits sein Nein zum Ausdruck gebracht hat und dies dokumentiert ist (zu Beweiszwecken für den Kläger).

Bauwillige Eigentümer müssen in Situationen wie der vorliegenden „weg von der baulichen Veränderung“ (§ 20 WEG) und „hin zur ordnungsmäßigen Verwaltung“ (§§ 18 Abs. 2; 19 Abs. 2 WEG) argumentieren. Die Abgrenzung ist stets vom Einzelfall abhängig und juristisch anspruchsvoll. Ist Sondereigentum durch seine bauliche Beschaffenheit infolge von sonnenbedingter Aufheizung für Menschen ohne gesundheitliche Risiken nicht nutzbar, sind Gegenmaßnahmen nicht zwingend als bauliche Veränderung einzustufen. Auch öffentlich-rechtliche (z. B. Landesbauordnungen) oder sonstige gesetzliche Vorgaben (z. B. Arbeitsstättenverordnungen) an die Nutzung von Aufenthaltsräumen in Wohnungs- oder Teileigentum (z. B. Sonnenschutz, Klima- und Kältetechnik) können relevant sein, da ihre Erfüllung grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, also nichts mit einer baulichen Veränderung zu tun hat.

Quelle: vdiv-bw Beiratsnewsletter 2021-2

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