Ob und in welchem Ausmaß Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum kurzzeitig an Dritte, beispielsweise an Feriengäste, vermieten dürfen, kann in der Teilungserklärung geregelt werden. Wird eine bestehende Erlaubnis nur dermaßen in Anspruch genommen, dass z.B. einer der Eigentümerseine Wohnung regelmäßig für kurze Zeit an stetig neue Nutzer vermietet, kann es zu Störung der übrigen Eigentümer kommen. So auch im vorliegenden Fall:
Die Miteigentümer störten sich an den dauernd wechselnden Mietern der Wohnung der Klägerin, sodass sie von der Öffnungsklausel in der Teilungserklärung Gebrauch machten und mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentumsanteile die kurzfristige Vermietung von Sondereigentum verboten.
Mit der Rechtmäßigkeit eines solchen Beschlusses hat sich der BGH beschäftigt.
Der Fall
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die der Gemeinschaft zugrundeliegende Teilungserklärung enthält die Erlaubnis, die Wohnungen auch kurzzeitig zu vermieten. Eine Beschränkung der Häufigkeit wurde nicht geregelt. Zudem findet sich in der Teilungserklärung eine Öffnungsklausel, wonach mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentumsanteile Regelungen der Teilungserklärung geändert werden können. Die Gemeinschaft beschloss: Fortan soll die Überlassung einer Wohnung der Gemeinschaft an täglich bzw. wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig sein.
Gegen diesen Beschluss erhob die häufig vermietende Eigentümer Beschlussanfechtungsklage. Das Amtsgericht stellt daraufhin die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Im späteren Verlauf bestätige auch der BGH die Rechtsentscheidung der Vorinstanzen (Amtsgericht / Landgericht) mit der Begründung, dass die Öffnungsklausel hier keine Anwendung findet, da zentrales Recht des Eigentümers betroffen ist.
Mit diesem Urteil wird ein Bereits am 15.01.2010 gefasstes Urteil des BGH bestätigt (Az. V ZR 72/09), welches besagte, dass selbst ohne explizite Erlaubnis in der Teilungserklärung bzw. anderweitigen Vereinbarungen zwischen Wohnungseigentümern die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnden Mietern Teil der zulässigen Wohnungsnutzung ist.
Hinweis:
Die genannte Entscheidung bezieht sich jedoch nur auf die Rechte zwischen den Wohnungseigentümern. Städte und Gemeinden können die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste wegen Zweckentfremdung einschränken oder gar verbieten. Zweckentfremdungsverbot.
Quelle: vdiv aktuell - Ausgabe 06/19
